上海楼市经历十余年风风雨雨，不经意间，房产产品也实现了从追求开发速度到“品质为王”的顺利过渡。在一个更加理性的房产市场内，在市场环境和行业发展的双重作用下，上海楼市市场细分观念逐渐成形，定位明确、针对性强的“个性化”产品越来越多。星星之火，可以燎原，随着房地产行业整合步伐的加快和老百姓对居住品质要求的提高，一场上海楼市的“我型我秀”，将在潜移默化中，给上海房产市场带来根本性的变革。

　　“老幼组合”：个性，忽如一夜春风来

　　2006年，有两个楼盘引起了整个行业的关注。位于昆山花桥的绿地21城孝贤坊，在上海楼市里第一次明确喊出了养老社区的口号，成为众多上海人追捧的对象，在市场平稳的今天，创造了一个楼市销售神话。同时，在上海青浦，一个标榜“为青年人量身定制的专属社区”的上海青年城，将24-30岁之间的青年人、尤

　　其是在上海工作和生活的“新上海人”设定为目标客户，打出了“在上海有个家”的情感牌，其清晰的客层定位和独特的产品设计，既不同于单纯的小户型，也不同于酒店式公寓，刷新了“青年住宅”的市场形象，让人耳目一新。

　　除了这对众人瞩目的“老幼组合”，在上海楼市还有其他“个性楼盘”出现，比如以知识密集型服务业为主要目标客户的KIBS静安创展中心，以创意商务独栋为产品形态的中邦MOHO，以生态环保科技取胜的万科朗润园……在上海楼市近10年的发展史上，还从没有像今天这样出现如此之多的市场细分、针对性强的个性化楼盘。正如一位购房者所言，在现在的市场条件下，各个楼盘性价比没有太大差别，于是“匹配度”成了衡量买与不买的一个重要指标。“毕竟，如果这个房子是根据我的一些生活习惯开发的，在心理上就会有更大认同和好感。”

　　掀起你的盖头来：个性楼盘3个“上海特点”

　　正如一位建筑师所言，房子因人而有生命。建筑永远与人的生活分不开。相比上海楼市的中规中矩，北京房地产市场从来都是概念当道，个性为王。但是，上海楼市不断增多的个性楼盘，却与北京的“个性楼盘”有着截然不同的特征。确切的说，上海的个性楼盘有着与上海的城市性格无法割舍的“上海特点”：

　　一、以产品为基础的个性。上海楼市接连出现的个性产品，都是建立在独特产品设计的基础上的，并不是单纯的营销概念的炒作。不管是前文提到的孝贤坊、青年城还是KIBS静安创展中心、中邦MOHO，它们的个性首先源于与众不同的产品设计。所以，上海房产市场的个性并不是概念，而是实实在在的产品定位。

　　二、涵盖面广泛。上海是中国经济发展的中心，不管是住宅地产还是商业、商务地产都发展比较成熟，这决定了整个上海房产行业，住宅、商业、办公，都有条件进入一个市场细分、产品细分的快速通道。从另一个角度来讲，在上海成熟的市场条件下，不管是居住需求还是商业需求，都面临着产品同质化的选择瓶颈。所以，个性化趋势是整个房产行业的趋势，覆盖到房产产品的各个形态。

　　三、变被动为主动。从开发流程上来看，上海楼市的个性化产品已经从由烂尾楼改造的被动“伪个性”开始向从规划之初就确定产品定位的“真个性”转变。随着市场竞争日趋激烈，越来越多的开发商开始认识到精确定位的重要性，从而变被动为主动，在产品开发之初就确定了楼盘的“个性”，实现按需定制，自然也就带来产品品质的提升。

　　"个性"背后的故事：外需+内需=细分道路

　　透过现象看本质，上海楼盘"个性"走俏，从实质上看是市场细分、产品细分的外在表现，是上海楼市在"外需+内需"双重推力下必然的发展出路。

　　从外在市场大环境来看，上海楼市经过十余年的发展已经日渐成熟，在不断出台的政策的指引下，市场逐渐进入调整期。在楼市进入新的发展阶段的时候，之前被火热的市场氛围掩盖的问题就逐渐暴露出来。产品同质化现象严重，导致在市场趋于平稳时无法做到客户区隔，市场竞争趋于白热化。同时，老百姓对居住品质的要求越来越高，产品品质开始成为市民置业决策的重要指标，针对不同的需求打造不同的产品成为市场的必然要求。外在市场环境的变化，成为上海楼市细分趋势的重要推手。

　　从上海楼市内在的发展需求来看，任何一个行业的发展都是从粗到细，都要经历从提供大众型产品到提供专业化产品的转变。上海楼市经历了一哄而上的粗放型开发模式，而今随着市场环境的变化，行业内部也需要实现质的提升，从粗放型开发向精细化方向发展。正如沪上某知名开发商所言，在今后的上海房产开发中，能够稳操胜券的是那些定位明确，品质出众，得到市场认可的有的放矢的专业化产品。那种认为随便造座房子搭个售楼处就能赚得盆满钵满的时代已经一去不复返了。

(责任编辑：叶烨)