红坊始终作为一个平台去打造
主持人：你刚才说到，承接很多的展览都是免费的，可是你有成本所在，怎么保持这个平衡呢？
邓刚：我们在整个项目中间可，能有接近五万平米米的建筑的容量，像我们用于展览、展示部分的话，可能是接近两万平方。在两万平方中间又分了两块，一块内容，我们以出租的方式给一些画廊，对我们来讲，是有收益的，把这个空间租给了他们。但是另外一个空间，完全是免费运营，我们靠的是另外五万平方中间的另外三万平方的收益，支撑这个免费运营的开支。
第二点，我觉得，我们这个项目还是非常典型的政府和社会一起合作的项目，因为本身像上海城市雕塑艺术中心的运营，包括从创意开始政府都是非常支持的，所以我们运营过程当中，政府特别在前几年对于大型的展览，还是有一些补贴的。他们也知道因为做文化、艺术这个东西还是非常烧钱的，完全以免费的方式吸纳市民来欣赏来看的话，还是要花很大的代价。
主持人：最开始创意园区出现的时候，会有一个词说这个是概念性的地产项目，但是越来越多的创业园区出现的时候，就会有担心这个会不会成为一个地产项目？
邓刚：可能有不同的价值取向，第一种方式，就像我认为是真正是地产商或者跟地产相关的机构来做的话，可能就是做成有特色的地产项目，经过改造之后再卖出去或者出租出去。第二像我们这个方式，我们这个方式本质来讲，虽然跟第一种有相似性，但是我们运营当中一直跟政府有交流和平衡的，他们非常希望通过这个项目，把本身政府来承办的公益性的项目放在这个艺术空间，我们通过大的项目让其中一部分是有收益的，另外一部分是公益的，让有收益的来支撑另外的公益性。我们这个项目社会影响力比较大一点，但是同时经营性小一点，这个时候就看不同团队的价值取向，我们这个团队的价值取向还是非常希望，把社会效益和经济效益相结合，所以我们跟第一种不太一样。还有一种同样做存量的资产盘活，有些项目本身的资产就属于它，只不过自己来做，对它来讲的话，其实运营模式不是在于赚取差价，而是在于未来的地产的增值。譬如上海有一个花园坊的项目，是在中山北路上的，那边本身就是他们自己的资产，然后改成环保中心，他们一方面有改造之后有租金收益，但是我认为对它来讲，更有价值的是这个项目整体的增值，因为经过改造之后，因为是比较好的地段本身的收益绝对不是在租金部分，也许当时的项目评估是两个亿，经过改造之后再去评估可能是八个亿、六个亿，五个亿，这个也是运营模式，并不是看当期的现金收入，而是看总体。
主持人：其实对于创意园区来势，产业链和创意是两把金钥匙，吸引了大量的产业入驻这些园区之后，红坊有什么样的吸引他们使他们的产业最大化吗？
邓刚：我们有几个方面，第一个，在环境营造方面，非常有个性和非常有特色，给它一种绝对有别于其他的园区或者其他的楼盘的环境。
主持人：你说了“绝对”这个词？
邓刚：对，为什么这样讲，我举一个例子，拿这一栋楼来看，一般的来看这个楼完全没有问题，可以办公，设施非常好，环境非常的标准，但是相对缺乏个性。第二种，有些项目包括有些创业园区做的东西密度很高，然后做的东西也会比较看上去有一些主题，但是实际上主题的针对性不是这么强，恰恰在这个我们园区的话，我们园区主题是非常突出的，这个是我说“绝对”的其中一个理由。上海文化艺术特别是当代艺术为主的，基本上就是我们这一家。第二个你去看了之后就知道，看到淮海西路非常好的区块里面，我们有一万多平方米巨大的空地，而且全是绿地，这个绿地是有很多的雕塑艺术作品，包括在户内和户外。这种环境对于一般以创意为行业的公司来讲的话，也就是在我们这里，这个是我们环境特征和主题决定的。第二个，我们找业态的时候，也注意到它的产业的关联度，譬如说，在这里面跟创业相关的有几个东西，第一类是画廊，第二类像设计咨询公司，第三类像媒体，文化传媒公司。第四类，像一些有投资能力的公司，我们这个园区里面其实好几家之间，就会形成上下的关联度，我们这边有建筑设计公司，也有室内设计公司，也有平面设计、工业设计公司，他们之间就会形成业务上的联系。我觉得，让本身创意的公司之间业务上形成产业链的话，对他们也是一个蛮好的交流和业务支撑。第三点，我们本身作为红坊，始终作为一个平台去打造，我们一直有一个口号，我们品牌推广时候做很多的活动，这些活动的组织者都是我们红坊自己，邀请所有的园区里面的租户来参加，给每一个租户提供发展和交流的可能性和机会。我们有很多自己的资源，包括，平面媒体，包括更多的网络和电视等等，我们把我们的资源给他们，譬如，我们在平面媒体上说的话，通过资源互换的方式换到一些媒体的资源过来，这个时候我们根本不是给我自己做，我们给我们的租户去做，譬如，我们把这个版面给这个画廊，或者把今天这个资源给另外一个玻璃艺术吧，把这个资源给到哪个设计类的领军人物等等。这个时候红坊这个区域里面达到一个效应，把我们所有的资源给他们共享。同时反过来，他们也会对我们做很多的贡献，譬如，我们这边有一些系统会请园区的机构里设计，我们里面的建筑和环境部分也请内部的公司来设计。我们作为房东也好、运营机构来讲也好，也会跟里面的租户产生很多的联系，我们还是非常动脑筋很努力的做这个工作，而不是招进来租户的时候，很无目的的或者是很随意的，你们进来就进来吧，不是这样的，甚至我们有时候在经济方面资助我们的企业，让他们比较低门槛的进入我们园区，然后在这个环境里面提高自己的知名度。
(责任编辑：叶烨)
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